Nova Lei dispensa certidões e facilita a vida daqueles que vão comprar imóveis

Até pouco tempo, para comprar um imóvel no Brasil, era preciso emitir ao menos uma dezena de certidões negativas nas esferas federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e familiar. Mas uma nova lei, a  Lei nº 14.382/2022, dispensa parte da auditoria que era realizada através desses documentos.

Com isso, além de reduzir a burocracia, há também redução dos custos e mais celeridade no processo de transmissão de propriedade. Ou seja, vantagens para vendedores e compradores.

No entanto, a mudança mantém a exigência da certidão de matrícula, onde consta a existência de hipoteca, alienação fiduciária ou penhora. E mantém também a exigência de toda a documentação sobre o pagamento de IPTU, ITBI (nos casos de compra) e ITCMD (nos casos de doação).

A lei também institui o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, criado no ano passado através da Medida Provisória 1085/21, pelo qual os cartórios devem realizar seus atos por meio eletrônico e devem ser conectados entre si, todo o processo ganha ainda mais agilidade.

Dessa forma, todas as informações necessárias e fundamentais ficam concentradas e disponibilizadas para os cidadãos, facilitando a incorporação imobiliária.

Na prática, o que muda na compra de imóvel

Na prática, a mudança na lei visa evitar discussões judiciais entre credores dos antigos proprietários do imóvel e o atual dono. A ideia é que o comprador não possa mais ser responsabilizado por dívidas que não estejam registradas na matrícula.

Para os especialistas, a mudança é um importante reforço na proteção ao terceiro de boa-fé, além dessa não exigência da auditoria através das certidões negativas também beneficiar o bolso, o que pode significar uma economia de cerca de R$700 por CPF pesquisado.

Além disso, de acordo com a advogada Rafaela Ferraro, especialista e mestre em Direito Imobiliário, os prazos para emissão de determinados documentos diminuíram em até 25 dias.

“A lei traz a modernização, o atendimento remoto e simplificado, como, por exemplo, averbar o sobrenome do cônjuge nos documentos, que antes necessitavam da presença física nos cartórios”, afirma.

Especialistas recomendam cautela

Ainda assim, os especialistas recomendam cautela – inclusive com a emissão de certidões negativas para evitar questionamentos futuros. Algumas delas podem ser emitidas gratuitamente nos sites dos tribunais regionais.

A questão é que a nova norma transfere ao credor a obrigação de registrar ações judiciais ou cobranças na matrícula do imóvel do devedor. Só que em alguns casos a própria Justiça ainda traz obstáculos para esses registros. É o que acontece quando, por exemplo, a ação judicial ainda está no início e a cobrança ainda não foi decidida.

Para o advogado Luis Rodrigo Almeida, da Dib Almeida Laguna, mesmo que a nova lei seja bem recebida pela Justiça nos casos de empreendimentos imobiliários, é melhor manter a diligência.

“O impacto nesses casos seria gigantesco, uma vez que envolvem diversos terceiros, que compraram unidades no empreendimento e podem ficar em risco”, afirma.

Discussão é antiga

A discussão que resultou na mudança para a compra de um imóvel não é de hoje. Em 2009, o STJ editou a Súmula 375 que dizia que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Só que a edição despertou a discussão sobre quem seria o responsável por produzir essas provas.

No entanto, em dezembro de 2014 o entendimento foi pacificado pelo STJ, prevalecendo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, de que “inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel, é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência”.

Um ano depois, a Lei nº 13.097 adotou o entendimento do STJ, deixando claro que as pendências sobre o imóvel devem constar na sua matrícula. E que o comprador de boa-fé não pode ser responsabilizado, se não houver ressalva naquele documento.

Mesmo assim alguns tribunais continuavam entendendo que a praxe do setor era pedir as certidões. E, sem elas, caracterizavam a má-fé. A expectativa é que a nova lei encerre de vez a discussão, dispensando expressamente a exigência das certidões negativas.

Fonte: Valor Econômico e Diário do Nordeste
Redação: https://portales.com.br/bio/